Jakarta, lingkarmedia.com – Merosotnya daya beli dengan laju pertumbuhan ekonomi yang tidak beranjak dari 5 persen, impian memiliki rumah kini semakin menuju sebatas impian saja.
Hal tersebut terutama dialami oleh masyarakat berpenghasilan rendah. Harga rumah semakin tak masuk akal jika tidak lebih tepat disebut tak terjangkau.
Jangankan untuk memiliki rumah komersil yang memasang harga setinggi langit, untuk mampu menjangkau harga rumah subsidi saja masyarakat dibuat terjebak pada penawaran kemudahan, harga dan pembayaran yang cenderung ilusi.
Dari program 3 juta rumah, sebuah realitas pahit terungkap: skema subsidi yang berlaku saat ini, termasuk Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP), ternyata belum mampu menyentuh akar masalah kepemilikan hunian di Indonesia. Dana triliunan rupiah FLPP digelontorkan, namun ironisnya, jutaan pekerja informal masih kesulitan mengakses rumah layak.
Masalah mendasar penyediaan hunian bukan hanya soal ketersediaan fisik rumah, melainkan lebih dalam lagi, yaitu terbatasnya akses masyarakat terhadap fasilitas pembiayaan. Data terbaru dari Badan Pusat Statistik (BPS) menunjukkan fakta 60 persen angkatan kerja di Indonesia hanya menggantungkan hidupnya dari sektor informal.
Mereka umumnya berprofesi pekerja lepas harian, pekerja kontrak, pedagang kecil, serta pekerja serabutan, yang penghasilan tidak tetap.
Kondisi ini secara otomatis dianggap sebagai risiko tinggi oleh bank dan lembaga pembiayaan. Akibatnya, meskipun banyak dari mereka memiliki kemampuan membayar cicilan, akses pembiayaan Kredit Pemilikan Rumah (KPR) bagi kelompok ini jauh lebih terbatas dibandingkan Aparatur Sipil Negara (ASN), pekerja Badan Usaha Milik Negara (BUMN), atau pekerja swasta yang bergaji tetap.
Persoalan KPR semakin rumit dengan munculnya isu kolektibilitas dan fenomena maraknya utang pinjaman online (pinjol) di kalangan generasi muda. Data Perfindo tahun 2024 menunjukkan ada sekitar 14 juta pengguna pinjol di Indonesia, di mana 48 persen di antaranya berada di rentang usia 20-30 tahun. Minimnya literasi keuangan seringkali membuat mereka kesulitan memenuhi syarat mencicil kredit rumahan.
Wacana yang sempat mencuat mengenai rumah subsidi dengan luasan lebih kecil (seperti kontroversi rumah 18 meter persegi) hanyalah potret dari dua masalah besar yang membelit industri perumahan.
Melonjaknya biaya produksi dan semakin mahalnya harga lahan, sulit diakomodasi skema subsidi yang ada. Skema subsidi terbesar saat ini, FLPP, dirancang untuk membantu likuiditas perbankan agar dapat memberikan fasilitas pembiayaan lebih terjangkau.
Namun, perlu dicatat, pemerintah tidak secara langsung menyediakan hunian. Mereka hanya menetapkan harga maksimal untuk rumah, dengan acuan yang berbeda di setiap daerah.
Ini berarti, FLPP lebih fokus pada sisi suplai perbankan, bukan pada kemampuan kelompok rentan (pekerja informal) untuk memenuhi syarat pinjaman bank konvensional.
Kecenderungan itu merupakan representasi dibalik ilusi harga rumah subsidi yang tampak terjangkau. Sesuatu yang tersembunyi dan bisa dibuktikan lewat kalkulasi secara keseluruhan betapa hitung-hitungan harga rumah subsidi sesungguhnya bisa menjadi membengkak.
Dengan adanya persyaratan minimal pendapatan atau gaji per bulan, tidak semua masyarakat berpenghasilan rendah yang ingin memiliki rumah dapat mengajukan KPR bersubsidi.
Hal tersebut menunjukan bahwa masih sangat banyak masyarakat yang tidak dapat memenuhi kemudahan persyaratan karena tidak sedikit masyarakat yang masih berpenghasilan atau menerima gaji tidak layak atau di bawah upah minimum provinsi (UMP).
Uang muka pada rumah subsidi cenderung tidak menjadi akumulasi harga secara keseluruhan. Dengan kata lain, uang muka tidak memengaruhi nilai cicilan per bulan, tidak mengurangi atau memotong perhitungan biaya kredit sesuai tenornya.
Status tanah rumah subsidi masih berupa HGB (Hak Guna Bangun) bukan SHM (Setipikat Hak Milik), dan pemilik KPR bersubsidi harus melakukan sendiri proses balik nama atau menaikkan status HGB ke SHM, yang tentunya mempunyai biaya tersendiri.
Mirisnya, jika proses balik nama atau penaikan status HGB ke SHM baru dilakukan setelah KPR lunas setelah 10,15 atau 20 tahun maka biaya prosesnya pasti sudah naik berkali lipat.
Rumah KPR bersubsidi ternyata bukan rumah yang ketika KPR disetujui atau sudah tiba di proses akad dan menerima kunci bisa langsung dihuni.
Sebab pemilik rumah subsidi minimal harus mempunyai biaya untuk merenovasi kebocoran atap, kerusakan di sana-sini akibat pembangunan masal yang kejar tayang dan pengeluaran biaya pendalaman septic tank.
Belum lagi biaya untuk pembangunan dapur, kanopi dan pagar yang membutuhkan dana besar bila rumah ingin ditinggali dengan aman dan nyaman.
Di beberapa rumah subsidi, bahkan suplai air tanah untuk kebutuhan masak, mandi dan cuci sering kali masih menimbulkan masalah sehingga dibutuhkan pendalaman untuk mengebor sumur, yang lagi-lagi membutuhkan dana.
Pembeli rumah subsidi masih harus mengatasi pengeluaran dana terkait keamanan dan kenyamanan tinggal, yang datang dari para pungli berkedok akamsi atau ormas.
Lokasi rumah subsidi yang umumnya jauh dari akses transportasi umum, minim fasum dan fasos ikut menambah beban biaya ekonomi bagi penghuni yang sudah menempati rumahnya.
Banyak pemilik rumah subsidi yang sudah akad pada akhirnya belum mau menempati rumah untuk waktu yang cukup lama karena pertimbangan poin-poin di atas tadi. Di titik ini potensi kerusakan rumah subsidi yang belum dihuni menjadi lebih cepat terjadi.
Pembangunan masal dengan bahan dan pengerjaan ala kadarnya yang kejar tayang agar efisien biaya dan memenuhi kuota, tentu membuat rumah subsidi tidak memiliki ketahanan lebih lama untuk dihuni tanpa adanya renovasi besar. Kelak renovasi ini membutuhkan biaya yang sangat besar.
Ada narasi dan pengalaman yang pernah terjadi bahwa birokrasi dalam pengurusan pelunasan rumah dan surat-suratnya tidak akan mudah, ribet dan berbelit jika tak memiliki persiapan anggaran dana yang besar untuk melancarkan prosesnya.
Itulah beberapa hal yang membuat ilusi harga rumah subsidi yang tampak terjangkau menjadi fakta tak terbantahkan. Kondisi tersebut diperjelas dengan adanya data yang menunjukkan bahwa banyak rumah subsidi di sejumlah provinsi yang kosong atau tidak dihuni. Bahkan, tingkat kekosongannya mencapai 60-80 persen.
Jadi di sinilah ilusi harga rumah subsidi mulai memperlihatkan keasliannya, modus ‘kredit macet’ karena ketidakmampuan masyarakat dihadapkan pada kenyataan bahwa rumah subsidi mempunyai banyak kekurangan di sana-sini karena bahan yang digunakan dan pengerjaan ala kadarnya.
Dibutuhkan biaya 30-50 jutaan untuk bisa memperbaiki atap, tembok retak, pengecatan dan lainnya, termasuk membuat septic tank layak pakai, pembuatan dapur, kanopi dan pagar. Biaya-biaya inilah yang dimaksud sebagai ilusi harga rumah subsidi yang tampak terjangkau, dan ujung-ujungnya membuat harga rumah subsidi jadi membengkak.
Seperti yang dipapar President Director Miliki Rumah, Marine Novita di kompas.com mengatakan, kritik publik terhadap program perumahan dan desain rumah subsidi saat ini adalah momentum untuk berinovasi.
Di tengah tantangan ini, Marine menawarkan, ‘Program Pra KPR’ sebagai solusi inovatif yang berupaya menyasar langsung akar masalah akses pembiayaan.
Program Pra KPR ini didesain khusus bagi masyarakat yang belum bisa mendapatkan fasilitas KPR dari bank, baik karena penghasilan tidak tetap maupun karena kondisi kolektibilitas yang belum sempurna.
Melalui program ini, peminat hunian dapat langsung menghuni rumah sebagai penyewa sambil mengikuti program yang dirancang agar mereka dapat memiliki rumah tersebut di masa depan.
Mencicil rumah sebagai membayar sewa setiap bulan menjadi dasar penting. Hal ini tidak hanya membuka akses pembiayaan dengan bank di kemudian hari, tetapi juga sedikit demi sedikit mengurangi plafon pinjaman KPR yang dibutuhkan.
“Program Pra KPR mengadopsi skema Rent-to-Own, sebuah konsep yang sebenarnya sudah ada namun belum dikenal luas di gunakan di Indonesia,” tuntas Marine.
